賃貸も自分好みにリフォームOKに

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国交省、個人が住宅を貸し借りしやすくなるガイドライン発表

全国の空き家の総数（平成20年）は約760万戸におよび、そのうち個人住宅が約3分の1以上を占めていて、適切な管理が行われていない住宅は、防犯や衛生などの面で地域の大きな問題となっています。一方で、ライフスタイルに応じた住生活の実現が求められ、また、特に地方部では定住促進やUターンの受け皿としても空き家の活用が期待されています。

本来、民間住宅の賃貸借契約においては、契約自由の原則により、民法・借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り、自由に契約当事者間で決めることが原則となっています。しかし、上記の通りの状況下において、取引ルールや指針を整備して、市場の形成を図ろうという考えから、国土交通省は本年3月20日、個人が住宅を貸し借りしやすくなる「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針＝ガイドライン」を発表しました。

借主が自費でリフォームでき、退去時の原状回復義務が免除

ガイドラインでは、複数のタイプの賃貸借契約を指針として提示しています。Aタイプでは、従来型の一般的な住宅の賃貸借のように、貸主に修繕義務があり（民法606、608条等）、借主には退去時に現状に回復する義務があります（同594、598、601、608条等）。これに対し、費用をかけて修繕等を行うことは難しいが、現状のままでよければ貸したいという貸主のニーズと、自分の好みの模様替えを行って生活を営みたいというニーズを一致させるタイプの賃貸借契約として、Cタイプ（借主負担DIY型）が発表されました。

貸主が修繕義務を負わない代わりに低廉な賃料とし、借主が自費で修繕や模様替え等ができることとし、当該箇所について退去時の原状回復義務を免除するというものです。所有者（貸主）としては、現状そのままの状態で貸すことができ、また、借主が自費でリフォームを行うことから長期間居住を希望することが期待できるというメリットがあります。

利用者（借主）にとっては、自分の好みのリフォームができるため持ち家感覚で生活でき、自分が修繕するので施工方法・材料の選択やリフォーム業者等との交渉などによりコストを引き下げることが可能となります。また、原状回復義務が免除されるので、退去時のトラブルも避けられるメリットがあるとされています。